Una guia completa para comprar tu primera casa en Australia
Introduccion
Conseguir la financiacion correcta y que no te cueste mas de lo debido en Australia es mucho mas complicado de lo que estas acostumbrado. Existen muchisimas variables que condicionan el tipo de credito que puedes obtener y sus condiciones. Un broker te dara acceso instantaneo a toda esa informacion sin coste para ti.
Como muchos australianos, el sueño de tener tu propia vivienda es muy importante y un paso importante en tu vida. Incluso podría ser la mayor inversión financiera que realices. Por lo tanto, independientemente de si estás comprando tu primera propiedad, un lote de terreno, una casa para tu familia o incluso tu segunda o tercera propiedad de inversión, hay mucho que saber y considerar durante el proceso de compra.
Comprar tu primera casa es un momento que te cambia la vida. Significa crecer, asumir responsabilidades y echar raíces propias. Sin embargo, el viaje hacia ese momento de adquisiscion de la primera vivienda puede ser complejo y lleno de incertidumbres. Creenos cuando te decimos que no eres el único que se siente un poco abrumado por todo.
Aquí queremos compartir algunos de nuestros conocimientos y experiencias contigo a través de este manual. Esperamos que te resulte útil a lo largo de este momento tan emocionante y que te cambiará la vida.
En esta guia te explicaremos los tecnicismos con detalle pero utilizaremos los terminos en ingles para que te sea mas facil relacionarlos cuando te encuentres en el proceso.
Un vistazo al
PROCESO DE COMPRA
Pasar por el proceso de compra con un “mortgage broker” (agente hipotecario) es una gran decisión si eres nuevo en el proceso. Un “mortgage broker” podrá ayudarte, revisar tus circunstancias y analizar algunas opciones o escenarios diferentes para ti sin coste.
La diferencia usando un ‘mortgage broker’ es que podrás considerar una variedad de ‘lenders’ (prestamistas o bancos) para identificar opciones que se adapten a tus circunstancias financieras y brindarte el conocimiento que necesitas para tomar decisiones informadas. A demas no te costara dinero.
En TARRASO-LETANG podemos ayudarte desde principio a fin. Te hacemos un analisis financiero completo sin coste para que puedas empezar a sentar tus preferencias. Contactanos o reserva una cita online
Antes de comprar o incluso empezar a buscar es recomendable conocer tu "borrowing power". Nosotros te lo asesoramos gratis empezando aqui.
La siguiente imagen es una instantánea de cómo se ve el proceso en su conjunto. En la imagen se pueden ver los roles importantes que juega el ‘mortgage broker’, así como otras partes clave como el ‘real estate agent’ (agente inmobiliario) y el ‘settlement agent’ o ‘conveyancer’ (agente de liquidacion).
Los desglosaremos para que comprendas lo que significa cada parte del viaje y lo que puedes esperar.
‘Mortgage broker’ (agente hipotecario):
El ‘mortgage broker’ te ayudará a través de todo el proceso, desde la compra hasta la liquidación: son el intermediario entre los ‘lenders’ y tu, y están allí para encontrar un ‘loan’ (préstamo) y un ‘lender’ (prestamista) que se adapte a tus circunstancias financieras.
’Real Estate Agent’ (agente inmobiliario):
El ‘real estate agent’ apoyará tu proceso de compra cuando hayas encontrado la casa o propiedad de inversión de tus sueños. Es importante investigar y trabajar solo con un ‘real estate agent’ en el que confíes para asegurarte de obtener el mejor trato posible.
‘Settlement agent’ o ‘Conveyancer’ (agente de liquidacion):
Un ‘settlement agent’ juega un papel necesario en el proceso, ya que te ayudará en el proceso de ‘settlement’ (liquidación y transferencia de título). Se asegurarán de que se cumplan las obligaciones legales y se protejan los derechos de sus clientes. Incurrirá en tarifas de transferencia, por lo que es importante tener en cuenta estas tarifas para asegurarse de que no haya sorpresas.
‘Pre-purchase decisions’ (decisiones previas a la compra):
Exactamente lo que estás haciendo ahora: mirar tus circunstancias financieras, ver las opciones disponibles para ti y, si aún no lo has hecho, buscar un plan de ahorro y una meta para que puedas vivir en la casa de tus sueños.
‘Pre-approval’ (preaprovacion):
Primero debes reunirte con tu ‘mortgage broker’ que recopilará toda la información que necesita para presentar una solicitud al ‘lender’ que has seleccionado. Decidiras cuanto deposito necesitas o si usaras un ‘guarantor’(fiador) y tendrás una idea clara de cuánto te gustaría pedir prestado. Tras este analisis, tu ‘mortgage broker’ estará preparado para enviar tu solicitud al prestamista.
Si obtienes el ‘pre-aproval’, tendras confirmado lo que el banco está dispuesto a prestarte y cuáles serán los pagos durante la vigencia del préstamo. La aprobación previa tiene una duración de 90 dias (tres meses), por lo que generalmente durante este tiempo aumentarás la búsqueda de casas / terrenos y comenzarás a hacer ofertas en las propiedades de tus sueños.
Si no logras el ‘pre-aproval’, no te desanimes. Da un paso atrás y revisa tus circunstancias, tal vez necesites liquidar algunos préstamos o tarjetas de crédito anteriores o necesites trabajar para incrementar tus ‘genuine savings’ (ahorros genuinos). Tu ‘mortgage broker’ podrá ayudarte en cada paso del camino, incluso si el resultado no fue el que esperabas.
‘Purchase’ (compra):
En esta etapa, ya has encontrado la casa que deseas comprar o el paquete de terreno y casa en el que deseas comenzar la construcción. Antes de firmar en la línea de puntos, asegúrate de haber completado una pequeña lista de verificación que debe incluir una inspección del edificio donde verifica todo. Algunos errores más comunes de los compradores de primera vivienda es que pasaron por alto cosas que se volvieron costosas en el futuro.
La inspección del edificio también te ayudará con la oferta que te gustaría poner y cualquier negociación con el agente inmobiliario.
‘Valuation’ (tasacion):
Los ‘lenders’ se encargarán de su propia ‘valuation’ (tasación) para poder establecer un valor estimado de la casa o el terreno que estás a punto de comprar. El ‘valuator’ (tasador) es independiente del prestamista’ esto es importante para garantizar que la inversión sea justa.
Unconditional approval or formal approval (Aprobación incondicional o aprobación formal):
Esta es la etapa en la que el ‘lender’ está equipado con todo lo que necesita, la ‘valuation’ se ha completado y ahora el ‘lender’ está listo para brindar la ‘unconditional aproval’ del ‘loan’ (préstamo). ¡En este punto probablemente puedas comenzar a relajar esos hombros y poner el espumoso en hielo!
Una consideración importante es el LMI ‘Lenders Mortgage Insurance’ (seguro hipotecario de prestamistas). Esto puede ser necesario si necesitas pedir prestado más del 80% del valor de la propiedad. Deberás estar aprobado para LMI, así como el ‘loan’, lo que puede extender el tiempo y el proceso de la solicitud.
‘Insurances’ (seguros):
Esto es a menudo una parte del proceso que puede olvidarse, sin embargo, es importante. Siempre existen riesgos al contraer una gran deuda. Por lo tanto, puede ser una buena idea mirar cualquier cobertura o seguro existente y tomar nota de las deficiencias o áreas vulnerables. Pregúntate, ¿cómo manejarías los pagos de la hipoteca si ocurriera algo inesperado como una enfermedad grave, una lesión incapacitante o si fallecieras? ¿Puedes confiar en tus ahorros para superar los momentos económicos difíciles? Tu agente hipotecario puede presentarle una solución que podría ayudarte a mitigar los riesgos de contraer una gran deuda.
‘Settlement’ (liquidacion):
La liquidación de la propiedad es cuando la propiedad pasa del vendedor a ti y se paga el saldo del precio de compra de la propiedad. El vendedor fijará una fecha de ‘settlement’ (liquidación) en el contrato de compraventa que generalmente puede ser de 30 a 90 días. Tu ‘settlement agent’ o representante legal se reunirá con el ‘lender’ y los representantes del vendedor para intercambiar los documentos. Hay algunas cosas que deben suceder el día de ‘settlement’ (liquidación), como por ejemplo:
Tu ‘lender’ registrará un ‘loan’ (hipoteca) contra el título de tu nueva propiedad.
Se proporcionarán fondos para comprar la nueva propiedad.
Tu ‘settlement agent’ o ‘conveyancer’ comprobará que se cancele cualquier hipoteca o título existente del vendedor.
Se elimina a cualquier tercero o persona que tenga derechos sobre la propiedad, ‘caveats’ (advertencias).
Se cumplen todas las cláusulas del contrato de compraventa.
La transferencia de tierra y el ‘loan’ se registra en la oficina de títulos de propiedad de tu estado o territorio.
Cuanto necesitas realmente?
DEPOSITOS, DEPOSITOS, DEPOSITOS.
Hablemos de depósitos. Si eres comprador de una primera vivienda que asumes que necesita ahorrar un depósito completo del 20% antes de que un ‘lender’ siquiera hable contigo, te complacerá saber que no siempre es así.
De hecho, para nosotros, los primeros compradores de vivienda, se está volviendo menos difícil comprar sin tener un depósito total del 20% ahorrado.
Si estuvieras buscando comprar una casa por, digamos, $650,000 y quisieras ahorrar un depósito del 20%, entonces necesitarías ahorrar $130,000. Esto puede ser fácil para algunos, sin embargo, para muchos de nosotros, esto no es factible y puede significar retrasar años y años nuestros sueños de comprar una casa.
La buena noticia es que hay ‘lenders’ que están dispuestos a prestarte hasta el 95% del valor de la propiedad, lo que significa que es posible que solo necesites un depósito del 5%. Ahora, hay una pequeña cosa llamada LMI (Lenders Mortgage Insurance) o seguro hipotecario de prestamistas que te le pueden solicitar que pagues además de tu préstamo, lo que puede agregar miles de dólares a tu ‘loan’. Sin embargo, esta es una forma en que puedes entrar al mercado antes y muchos FHB (First Home Buyers) exploran esta opción. Tu broker te hara todos los calculos para que puedas comparar costes.
Si quieres conocer tus opciones contactanos.
‘Guarantor Loans’ (prestamos de fiadores)
Otra opción de depósito bajo es pedir prestado con un ‘guarantor’. Si alquilas y está realmente luchando por ahorrar tu depósito y tienes padres o suegros que están dispuestos a ser ‘guarantors’ de tu ‘loan’, entonces esta podría ser la opción que mejor se adapte a tu situación personal.
Un ‘guarantor’ ofrecerá el valor acumulado de su propia vivienda como garantía de tu ‘loan’. De esta manera, puedes entrar al mercado inmobiliario antes, sin el depósito del 20% y también es una forma de evitar el costo de LMI.
Ahora, esta opción puede hacer que te sientas un poco incómodo, especialmente si crees que estás jugando con la casa de sus padres para comprar la tuya propia y debes pensar que existen riesgos asociados con cualquier deuda importante que ingreses.
El contratar un plan de protección del seguro, si sucediera algo inesperado, como si te enfermaras gravemente, sufrieras una lesión incapacitante en la que no pudieras trabajar durante 30 días o más, o si lamentablemente fallecieras, puede darte la tranquilidad de saber que te estás protegiendo a tí mismo y a tu ‘guarantor’ de las dificultades financieras.
Que esta disponible para ti como
FIRST HOME BUYER
First Home Owner’s Grant (New Homes) scheme
El esquema de ‘First Home Owner’s Grant (FHOG)’ (subvención para el primer propietario de vivienda) es una iniciativa de los gobiernos estatales para ayudar a los primeros propietarios de viviendas a lograr sus primeros sueños de vivienda antes.
Requiere que compres o construyas tu nueva casa y, dependiendo de su ubicación, lo más probable es que haya un límite en el valor.
Si bien existen variaciones de un estado a otro, los criterios de elegibilidad que debes cumplir antes de poder solicitar la subvención generalmente incluyen:
Debes ser un FHB como persona, no como una empresa o un ‘trust’ (fideicomiso).
Si vas a comprar con otra persona, al menos uno de los solicitantes debe ser residente permanente o ciudadano australiano.
Cada solicitante debe tener al menos 18 años.
Tu o tu cónyuge no podeis haber vivido en una residencia de tu o su propiedad desde el 1 de julio de 2000.
Es necesario que tu o tu cónyuge, pareja o co-comprador no hayais reclamado la subvención anteriormente.
Debes ocupar tu primera vivienda como su lugar de residencia principal dentro de los 12 meses posteriores a la construcción o compra de tu vivienda y el período mínimo de ocupación es de seis meses continuos.
Ten en cuenta que la subvención cambia según el estado; para asegurarte de tener la información correcta para tu área, puedes visitar el sitio web de Subvenciones para propietarios de primera vivienda:
La siguiente información está actualizada a julio de 2020 y se obtuvo de firsthome.gov.au
WA
El ‘grant’ (subvención) disponible en Australia Occidental es de $10,000 para aquellos elegibles que compren o construyan una nueva casa. Las propiedades elegibles ubicadas al sur del paralelo 26 (de latitud sur) tienen un límite de $750,000, mientras que las propiedades al norte del paralelo 26 tienen un límite de $ 1 millón.
SA
Si eres de Australia del Sur, puedes aprovechar hasta $15,000 que están disponibles para los FHB para la compra y construcción de nuevas viviendas por un valor de hasta $575,000.
TAS
La subvención para Tasmania es ahora de $10,000 para los FHB que compren una nueva casa, compren una nueva casa sobre plano o construyan una nueva casa. Esto se redujo de $20,000 al 1 de julio de 2020.
NT
Una subvención de $10,000 para FHB está disponible para solicitantes elegibles que compren o construyan una nueva casa. ¡Tampoco se aplica ningún límite al valor de la propiedad que compras o construyes!
QLD
En QLD, dependiendo de la fecha de tu contrato, podrías ser elegible para recibir $15,000 o $20,000 para comprar o construir tu nueva casa, si está valorada por debajo de $750,000.
NSW
En Nueva Gales del Sur, el esquema ofrece una subvención de $10,000 para la compra o construcción de nuevas viviendas con el valor de una propiedad recién construida que debe ser de $600,000 o menos para que seas elegible. Si estás comprando un terreno y planeas construir una nueva casa o vivir en ese terreno, entonces el valor debe ser igual o menor a $750,000.
ACT
Cambia nuevamente en ACT, con la subvención de $7,000 disponible para ayudar a financiar la compra de una casa nueva o sustancialmente renovada, valorada en $750,000 o menos.
VIC
Victoria ofrece una subvención para propietarios de primera vivienda de $10,000 disponible para los solicitantes elegibles que compren o construyan una nueva casa valorada en hasta $750,000 en el area metropolitana de Melbourne y para los solicitantes en la región de Victoria, la subvención es de $20,000.
Mas opciones a considerar:
Exenciones en ‘Transfer Duty’ o ‘Stamp Duty’ (impuesto de transmisiones)
Hay varias cosas a tener en cuenta al calcular cuál será el ‘transfer duty’ sobre la propiedad que compras y qué exenciones hay para ti en tu estado específico.
Sin embargo, para los FHB, como parte del GHOG, podemos estar exentos del impuesto de transferencia en casas nuevas o ser elegibles para un descuento. Para ser elegible para esto, debes ser:
Mayor de 18 años y residente permanente o ciudadano
Nunca antes haber tenido una propiedad
Nunca haber recibido una concesión o FHOG
El mejor lugar para obtener información sobre estas exenciones es a través de tu ‘mortgate broker’ o los sitios web de ingresos estatales.
El ‘Federal Government’s First Home Loan Deposit Scheme’
El plan de depósito de préstamos para la primera vivienda es una iniciativa del gobierno australiano para ayudar a los compradores de primera vivienda elegibles a comprar una vivienda antes.
El esquema entró en acción en enero de 2020 y funciona al proporcionar a los FHB una garantía que permitirá a los FHB elegibles con ingresos bajos y medios comprar una casa con un depósito de tan solo el 5 por ciento (se aplican los criterios del prestamista).
A partir del 1 de febrero de 2020, los posibles solicitantes tendrán un panel de 27 prestamistas para elegir. Sin embargo, no viene sin algunas restriciones en los criterios de elegibilidad. Puedes acceder a la herramienta de elegibilidad en el sitio web: nhfic.gov.au/what-we-do/fhlds/eligibility/
También deberás cumplir con las siguientes comprobaciones clave para tus circunstancias personales:
una prueba de ingresos
una prueba de propietario anterior
una prueba de salario mínimo
un requisito de depósito, y
un requisito de ‘Owner Occupier’ (propietario-ocupante)
Si no cumples con la verificación anterior, el sitio web sugiere que no debes pedirle a tu ‘broker’ que haga presentaciones o solicitudes al esquema y debes buscar el asesoramiento adecuado.
‘Property price thresholds’ (Umbrales de precio de propiedad)
Para garantizar que el esquema solo esté disponible para la compra de una vivienda modesta, o la compra de un terreno y la construcción de una vivienda modesta, se aplicarán los siguientes umbrales de precio en las capitales, los grandes centros regionales y las áreas regionales: Puede ver más en la tabla de la derecha:
‘First Home Super Saver Scheme’ (FHSS)
Si todavía estás tratando de ahorrar incluso un depósito del 5% y sientes que no estás llegando a ningún lado, entonces este podría ser un plan para ti. El FHSS se introdujo esencialmente para permitir a los FHB ahorrar dinero dentro de su fondo de jubilación para un depósito para una primera vivienda. Funciona aprovechando las exenciones fiscales de jubilación para darle un pequeño impulso a tu depósito.
Puedes hacer contribuciones voluntarias hasta un máximo de $15,000 en cualquier año fiscal y hasta un total máximo de $30,000 a tu Super y retirar esta cantidad, más ganancias, menos impuestos. Por lo tanto, debido a que estás ahorrando a través del Super, pagas menos impuestos que si ahorras fuera del Super, lo que significa que puedes ahorrar tu depósito más rápido.
Puedes encontrar más información sobre esto en el sitio web de la ATO: ato.gov.au
‘HomeBuilder Grant’
Si estás construyendo o renovando tu casa, puedes recibir hasta $ 25,000 a través de la subvención para constructores de viviendas del gobierno federal. Aunque viene con estrictos requisitos de elegibilidad. Dirígete al sitio web de la oficina de ingresos de tu estado o territorio para obtener más información.
Compradores de primera vivienda
ERRORES MAS COMUNES
Los errores en los compradores pueden ser inevitables, especialmente cuando se compran artículos caros como la primera vivenda o propiedad. Es parte de la naturaleza humana pensar “¿es esta la decisión correcta para mí? ¿He investigado lo suficiente? ¿Lo he pensado bien? ”. No podemos evitar que te arrepientas de esas cortinas con estampado de cebra que pensabas que eran modernas y elegantes, pero es posible que podamos ayudarte con los errores más comunes que los primeros compradores de viviendas y propiedades pueden experimentar.
No compres más de lo que necesitas
Lo que parece un punto obvio: muchos compradores de primera vivienda y propiedad han admitido haber comprado una casa que finalmente no podían pagar. ¿Por qué? ¿Cómo? Los bancos pueden aprobarte un préstamo más grande de lo que esperabas y, cuando esto sucede, es fácil pensar en grande. Establece un límite en lo que puedes pagar y compra dentro de tus posibilidades.
No pierdas la calma ofreciendo el precio de venta
¿Cómo llevas tu cara de poker? ¿Nada bien? Bueno, necesitas trabajar en eso. No te emociones demasiado y ofrezcas el precio de venta de inmediato. ¡A menudo hay espacio para regatear! El conocimiento común en la industria es que siempre hay juegos mentales en juego. No hay nada de malo en tratar de negociar un mejor trato y, si hay otros compradores interesados, recuerda que están en el mismo barco que tu.
No pases por alto problemas aparentemente menores
La emoción de encontrar tu hogar perfecto a veces puede ser deslumbrante. Cuando sientas que finalmente has encontrado "el indicado", es fácil ponerse las anteojeras y pasar por alto los problemas menores, que, a su vez, pueden convertirse en problemas mayores en el futuro. Asegúrate de obtener una inspección del edificio y de asistir si puedes. ¿Tienes un ‘tradie’ en la familia? Pregunta si puedes traerlo también. Ese grifo que gotea, esas tuberías oxidadas, esa puerta de garaje poco fiable pueden parecer insignificantes cuando el área de entretenimiento es tan grande, pero esos problemas menores a veces pueden ocultar problemas mayores que podrían costarte mucho dinero en el futuro.
Considera los tiempos de desplazamiento
Comprar una casa o propiedad donde vas a vivir en el futuro inmediato requiere mucha consideración. No te arrepienta de no haber hecho tu investigación geográfica. ¿Hay fácil acceso al transporte público? ¿Cuánto tiempo tardarás en llegar al trabajo desde aquí? No querrás mudarte solo para darte cuenta de que necesitaras tomar trenes, aviones y automóviles solo para llevarte al trabajo todos los días.
Mira hacia el futuro
No estamos sugiriendo que veas a un vidente, solo queremos que consideres desarrollos futuros en tu área donde podrías comprar o incluso construir. Sí, tu nueva vista agrega valor ahora, pero ¿qué pasa si tus vecinos construyen una extensión monstruosa y la bloquean? Es difícil, lo sabemos. Investiga, habla con el ayuntamiento local y considera cómo se verá tu área en los próximos 10 años aproximadamente.
¡Busca la mejor oferta!
Hay muchisimos productos hipotecarios en el mercado para todo tipo de consumidores. Al reunirte con un ‘mortgage broker’, te está dando acceso a una amplia gama de prestamistas y los buenos ‘brokers’ tienen mucha práctica para encontrar un trato que se adapte a tus necesidades personales y financieras. Navegar por los matices de las políticas crediticias de los prestamistas puede ser abrumador: tener un ‘broker’ de tu lado puede ayudarte a encontrar el préstamo adecuado para sus circunstancias.
Nosotros te proporcionamos acceso gratis a reportes completos de propiedades para que te asegures que que estas pagando el precio justo. Puedes pedir tu reporte gratis aqui.
En TARRASO-LETANG estamos acreditados con mas de 40 ‘lenders’ incluyendo todos los grandes. Te sera muy facil comparer todas las ofertas. Aqui encontraras una lista de nuestros ‘lenders’: Panel de entidades acreditadas
Protegete
Has sido aprobado para tu préstamo, has encontrado la casa de tus sueños, has hecho todo según las reglas y te sientes seguro de este gran paso en tu vida. Lo último en lo que probablemente estés pensando es en qué pasaría si ... ¿Qué pasa si me enfermo gravemente? ¿Qué pasa si me lesiono de gravedad? Disfruta de una tranquilidad total y protéjete ante acontecimientos inesperados de la vida: muerte, enfermedades graves y lesiones accidentales. La vida puede cambiar inesperadamente en cualquier momento y, si bien el seguro hipotecario de prestamistas (LMI) puede proteger al banco cuando no puedes pagar tus reembolsos, ¿quién te va a proteger a ti? Consulta tus opciones sobre otros planes de protección.
Todo acerca de
SUBASTAS
Participar en una subasta (‘auction’) puede ser una experiencia extraña para la mayoría y es probable que no conozcas todo el proceso.
Hemos enumerado varios consejos sobre compra en subasta que te ayuden con tus preparativos y, con suerte, salgas satisfechos el día de la subasta.
¿Cuál es la diferencia entre las subastas de casas y las ventas de tradados privados?
‘Private treaty sales’ (venta de tratados privados) es el término correcto para el proceso habitual de compra. La propiedad está listada para la venta con un ‘real estate agent’ y los posibles compradores hacen una oferta al agente que se la pasa al propietario, quien luego puede aceptar o rechazar la oferta. Las subastas, por otro lado, reúnen a todos los compradores interesados para que puedan pujar entre sí.
Si han aceptado tu oferta para una venta privada, es probable que firmes un contrato con el propietario antes de realizar un depósito parcial.
La diferencia más importante entre los dos es que tendrás la oportunidad de cambiar de opinión con una venta de tratado privada incluso después de firmar los contratos. Este "período de reflexión" te permitirá cambiar de opinión, pero es posible que termines perdiendo una parte de tu depósito o todo.
Nuestros mejores consejos para compradores en subastas:
1) Estate preparado al comprar una propiedad en subasta
Hacer tu tarea antes de asistir a tu primera subasta realmente debería ayudarte el día que planeas hacer tu propia oferta. Por lo tanto, participa en tantas subastas locales como sea posible para saber qué esperar en términos de precios, procesos y personas.
2) Inspecciona siempre una propiedad antes de ofertar
Una imagen realmente puede vales mas que mil palabras, pero también puede ser bastante engañosa. No confíes completamente en la palabra o las fotografías de un vendedor como evidencia de un hogar seguro y adecuado. Visita e inspecciona la propiedad para decidir si la presentación cumple con tus estándares. También es fundamental que preguntes si se han llevado a cabo inspecciones de plagas y de edificios antes de la subasta. Recuerda, no hay vuelta atrás una vez que el martillo cae a tu favor.
3) No olvides obtener la aprobación previa de la hipoteca
Probablemente sea conveniente haber recibido una aprobación previa de la hipoteca por escrito antes del día de la subasta. Como se mencionó anteriormente, una vez que se haya aceptado tu oferta en la subasta, te comprometes a comprar la propiedad. Su ‘mortgage broker’ te ayudará con estos pasos con anticipación. Además, probablemente también necesitarás un depósito del 10%.
4) Establece un presupuesto que puedas cumplir
Las subastas pueden ser emocionantes, pero ceñirse a tu presupuesto es extremadamente importante. Mantener la calma y no dejarse llevar por una guerra de ofertas es clave.
Dando sentido al
MUMBO JUMBO
Ya sea que estés haciendo tu propia investigación o hablando con un profesional de las finanzas, a veces puede parecer que estás leyendo y escuchando un idioma completamente diferente. Una cosa que aprenderás rápidamente, a esta industria le encantan las siglas y puede olvidar lo confusa y abrumadora que puede sonar la jerga de la industria para alguien completamente nuevo en esto.
Estamos aquí para equiparte y brindarte el mayor conocimiento posible. Por lo tanto, comencemos con un glosario de términos y palabras que seguramente escucharás mucho durante tu camino hacia la compra de una vivienda.
A
‘Agent’
Alguien que actúa en nombre de otra persona u organización. Por ejemplo, un ‘rea; estate agent’ actúa en nombre de un arrendador o propietario cuando alquila o vende una propiedad.
‘Amortisation period’
Periodo de amortización, también conocido como plazo del préstamo. Es el período de tiempo acordado que un prestatario tiene para reembolsar un préstamo. Se establece durante el proceso de solicitud y aprobación.
‘Application fees’
Costos de aplicación, las tarifas que cobra un prestamista para establecer el préstamo. Generalmente es para cubrir los costos internos del prestamista.
‘Appraised value’
Valor de tasación, el valor estimado de una propiedad que se utiliza como garantía para un préstamo.
‘Appreciation’
Apreciación, el aumento del valor de una propiedad.
‘Arrears’
Atrasos, una cantidad pendiente o vencida.
‘Assets’
Bienes, dinero, propiedad o bienes poseídos.
‘Auction’
Subasta, una venta pública en la que una propiedad se vende al mejor postor.
B
‘Body corporate’
Corporación, todos los propietarios de unidades dentro de un edificio con zonas comunitarias o ‘strata’. Los propietarios eligen un consejo responsable de la gestión del edificio y sus zonas comunes.
‘Breach of contract’
Incumplimiento de contrato, romper las condiciones de un contrato.
‘Break costs’
Costos de rotura, cargos de penalización por "romper" o finalizar un préstamo a plazo fijo antes de la fecha acordada.
‘Bridging finance’
Financiación Puente, un préstamo que se utiliza para cubrir la brecha financiera que puede ocurrir cuando un comprador compra una nueva propiedad antes de vender una antigua. Por lo general, se cobran tasas de interés más altas para esta forma de financiación, y debe reembolsarse después de un tiempo acordado.
‘Building inspection’
Inspección de edificio, una inspección que generalmente se lleva a cabo antes de la compra de una propiedad para garantizar que el edificio sea estructuralmente sólido. Los contratos de venta pueden estar sujetos a una inspección satisfactoria del edificio.
‘Building regulations’
Regulaciones de construccion, normas legales o estatutarias establecidas por un consejo local para controlar la forma y la calidad de los edificios en su jurisdicción. Las reglas generalmente están diseñadas para garantizar la salud y la seguridad públicas, así como los estándares aceptables de construcción.
‘Building society’
Sociedad constructora, una institución financiera propiedad de sus clientes o "miembros". Ofrece servicios bancarios y otros servicios financieros, especialmente préstamos hipotecarios.
C
‘Capital gains’
Ganancias de capital, la ganancia financiera o monetaria que se obtiene cuando un activo se vende por más de su precio original.
‘Capital gains tax’
Impuesto sobre las ganancias de capital, un impuesto federal sobre la ganancia monetaria obtenida por la venta de un activo comprado después de septiembre de 1985. El impuesto no se aplica a las ganancias obtenidas por la venta de una residencia ocupada por el propietario, por lo que generalmente se aplica solo a las propiedades de inversión.
‘Capped loan’
Préstamo con tope, un préstamo en el que la tasa de interés no puede exceder un nivel establecido durante un período de tiempo pero, a diferencia de los préstamos de tasa fija, puede caer.
‘Caveat’
Consideración, una salvedad sobre un título de propiedad o terreno que indica que una parte, que no es el propietario, reclama algún derecho o interés sobre la propiedad.
‘Certificate of Title’
Certificado de título, un registro de toda la información actual relevante sobre una propiedad o terreno en particular, que incluye:
• Detalles de propiedad actual.
• Cualquier gravamen o salvedad registrados.
• Detalles del lote o del plan.
Un prestamista suele tener este documento como garantía. Una vez que el préstamo se reembolsa en su totalidad, el certificado de título se devuelve al prestatario.
‘Chattels’
Bienes muebles, son artículos de propiedad personal, como ropa, electrodomésticos y muebles. En términos inmobiliarios, los bienes muebles suelen ser bienes mobibles que pueden incluirse en la venta, como muebles.
‘Commission’
Comisión, la tarifa o pago que se hace a un profesional por sus servicios.
‘Contract of Sale’
Contrato de venta, un acuerdo escrito que describe los términos y condiciones para la compra o venta de una propiedad.
‘Conveyance’
La transferencia y cambio del titulo de propiedad del nombre del vendedor al nombre del comprador.
‘Conveyancing’
El proceso legal para la transferencia de propiedad de bienes inmuebles.
‘Cover note’
Nota de cobertura, una garantía de seguro de propiedad temporal antes de la implementación de una póliza formal.
‘Credit’
Crédito, dinero prestado u otra financiación que se reembolsará en virtud de un acuerdo con un prestamista.
‘Credit union’
Unión Créditicia (Caja), una cooperativa que opera de manera similar a un banco, pero que es propiedad y está controlada por personas que utilizan sus servicios.
D
‘Deed’
Escritura, otra palabra para título. Es un documento legal que establece toda la información relacionada con la propiedad de una propiedad o terreno.
‘Default’
Mora, incumplimiento de los términos de una hipoteca o contrato de préstamo, como no realizar los pagos mínimos requeridos del préstamo. El incumplimiento de un préstamo puede resultar en sanciones financieras y, en casos extremos, el titular de la hipoteca puede emprender acciones legales para recuperar la propiedad hipotecada.
‘Deposit’
Deposito, una cantidad pagada por el comprador en el momento de canjear el contrato de compraventa. Actúa como un compromiso de compra. Normalmente se requiere un mínimo del 5-20% del precio total de compra.
‘Deposit bond’
Fianza de depósito, una garantía de una institución financiera de que se pagará un depósito a un vendedor. Es útil para compradores con ahorros en un depósito a plazo porque se puede ofrecer en el momento del cambio, en lugar de un depósito en efectivo. Lo que significa que el comprador no tiene que romper el depósito a plazo y perder los intereses acumulados. El comprador debe pagar el precio total de compra de la propiedad, incluido el monto del depósito, al momento del cierre. En caso de que el comprador no llegue a un acuerdo sobre la propiedad, la institución financiera pagará al vendedor el monto del depósito.
‘Direct debit’
Domiciliacion bancaria, débito electrónico regular de fondos de un cheque designado o cuenta de ahorros.
‘Disbursements’
Desembolsos, tarifas y cargos diversos incurridos durante el proceso de transferencia, incluidos los cargos de búsqueda y los cargos pagados a las autoridades gubernamentales.
‘Discharge fees’
Tarifas de descarga, Una tarifa de administración para cubrir los costos incurridos al cancelar una cuenta de préstamo.
’Discharge of Mortgage’
Descarga de hipoteca, un documento firmado por el prestamista y entregado al prestatario cuando el préstamo hipotecario ha sido reembolsado en su totalidad.
‘Disposable income’
Ingreso disponible, los ingresos restantes de una persona después de que se hayan cubierto todos los gastos conocidos, como los pagos de préstamos y facturas.
‘Drawdown’
Desembolso parcial, para acceder a los fondos de préstamos disponibles. “Drawdown’ generalmente se refiere a un préstamo para la construcción o una línea de crédito. Ese es un préstamo donde se establece el límite, pero no se accede a la cantidad de una vez. El prestatario retira o utiliza los fondos según sea necesario, hasta el límite establecido.
E
‘Easement’
Servidumbre, derecho a utilizar una parte de la tierra que pertenece a otra persona u organización, por ejemplo, para acceder a otra propiedad.
‘Encumbrance’
Gravamen, un pasivo o cargo pendiente sobre una propiedad.
‘Equity’
Patrimonio, la cantidad de una propiedad que realmente "pertenece" al propietario. Es el valor actual de una propiedad menos el monto adeudado en su hipoteca. El patrimonio generalmente aumenta a medida que se cancela el capital de la hipoteca. Los valores de mercado y las mejoras a la propiedad también pueden afectar el patrimonio.
‘Establishment fees’
Costos de establecimiento, tarifas cobradas por un prestamista para cubrir el costo de establecer un préstamo.
‘Exit or early repayment fees’
Tarifas de cancelacion o pago anticipado, sanciones cobradas por algunos prestamistas cuando un préstamo se cancela antes de que finalice su plazo.
‘Extra repayments’
Pagos extra, estos son reembolsos adicionales regulares en una cuenta de préstamo hipotecario, por encima del reembolso mínimo requerido, que pueden reducir el plazo del préstamo y los intereses pagaderos.
F
‘First Home Owners Grant’
Subvención para propietarios de primera vivienda, una subvención de los gobiernos federal y estatal. Se introdujo como compensación por el aumento del costo de la vivienda después de la implementación del impuesto sobre bienes y servicios (GST) el 1 de julio de 2000. Es solo para compradores que no han comprado propiedades en Australia anteriormente.
‘Fittings’
Mobiliario o equipamiento, artículos que no están destinados a ser retirados de una propiedad cuando se vende, por ejemplo, alfombras fijas, luces, cortinas y estufas.
‘Fixed rate’
Tipo de interés fijo, una tasa de interés que se aplica a un préstamo por un plazo determinado. Tanto la tasa de interés como los reembolsos de los préstamos se fijan durante el plazo acordado, independientemente de las variaciones de las tasas de interés en el mercado de préstamos hipotecarios. El plazo acordado suele oscilar entre 1 y 7 años.
‘Freehold’
Propiedad vitalicia, propiedad completa de una estructura y del terreno sobre el que está construida.
G
‘Gazumping’
Sí, esta es una palabra real y se aplica cuando un vendedor acepta una oferta de un comprador pero luego procede a formalizar la venta de la propiedad para otro comprador con términos más favorables.
‘Guarantee’
Garantía, el contrato para pagar la deuda de otra persona si no la paga.
‘Guarantor’
Fiador, una persona u organización que acepta ser responsable del pago de un préstamo, si el prestatario real incumple o no puede pagar.
H
‘Home Equity’
Plusvalia o patrimonio de la vivienda, esto se relaciona con qué parte de la casa es propiedad del propietario. Por lo tanto, es el valor actual de una propiedad menos el monto adeudado en su hipoteca. La plusvalia generalmente aumenta a medida que se paga el capital de la hipoteca y cuando aumenta el valor de mercado de la propiedad.
I
‘Interest only loan’
Préstamo de solo interés, este es un préstamo en el que solo se pagan los intereses por un plazo acordado (1-5 años como ejemplo). Luego, el capital se reembolsa durante el plazo restante del préstamo mediante la conversión de los reembolsos en capital e intereses.
‘Introductory loan’
Préstamo introductorio, a menudo conocido como "honeymoon rate", este es un préstamo introductorio que se ofrece a nuevos prestatarios a una tasa reducida por un período de introducción de alrededor de 6 a 12 meses.
J
‘Joint tenants’
Copropietarios, igualdad de tenencia de una propiedad entre dos o más personas. Si una de las partes fallece, su parte pasa al superviviente o supervivientes.
L
‘Lenders Mortgage insurance or LMI’
Seguro hipotecario del prestamista o LMI, es un seguro que solo cubre al prestamista. Si no tienes un depósito del 20% y necesitas pedir prestado más del 80% del valor de la propiedad, el prestamista podría considerarlo un riesgo. Para mitigar este riesgo, se agregará LMI además del monto de tu préstamo. El costo de pagar LMI puede ascender a miles de dólares adicionales, sin embargo, es una opción que muchos compradores de primera vivienda exploran como una forma de acceder antes al mercado inmobiliario.
Es importante recordar que LMI no te cubrirá si algo ocurriera, solo protege al prestamista si tu incumples con tu préstamo.
‘Loan to Value ratio or LVR’
Relación préstamo-valor o LVR, este término comúnmente escuchado se relaciona con el valor de tu préstamo hipotecario como un porcentaje del valor de la propiedad y se calcula dividiendo el préstamo por el valor de la propiedad.
Por ejemplo, si estás comprando tu primera casa por $ 650,000 y tienes un depósito de $ 100,000, tu LVR sería del 85%.
Nosotros te ayudaremos a determinar cuál será tu LVR. Contactanos.
Un par de consideraciones importantes:
Algunos prestamistas tienen máximos de LVR. Algunos tendrán un máximo del 90% y requerirán que tengas un depósito del 10%, mientras que otros tendrán un máximo del 95%, por lo que solo necesitarás un depósito del 5%.
Tu LVR determinará si tu prestamista te exige que pagues LMI
Un LVR bajo podría acceder a tasas más bajas ya que representa un riesgo menor para el prestamista
Un LVR alto significa que necesitarás un préstamo más grande y podría hacerte vulnerable al aumento de las tasas de interés en el futuro.
M
‘Maturity’
Madurez, la fecha en que se debe pagar una deuda en su totalidad.
‘Maximum loan amount’
Monto máximo del préstamo, la cantidad máxima que se puede pedir prestada. Se basa en los ingresos disponibles, el depósito y el valor de la propiedad del prestatario.
‘Minimum loan amount’
Monto mínimo del préstamo, la cantidad mínima que se puede pedir prestada.
‘Minimum repayment required’
Reembolso mínimo requerido, la cantidad que un prestatario está obligado a pagar por contrato cada mes, con el fin de reembolsar un préstamo en un plazo acordado.
‘Mortgage Offset Account’
Cuenta de compensación hipotecaria o cuenta remunerada, esta es una cuenta de ahorros o una cuenta de transacciones vinculada a un préstamo hipotecario. El saldo de la cuenta se compensa con el saldo de su préstamo hipotecario y, como resultado, solo se le cobran intereses sobre la diferencia entre el saldo total del préstamo y el monto en la cuenta de compensación.
P
‘Passed in’
Transferida, una propiedad se "transfiere" en una subasta si la oferta más alta no alcanza el precio de reserva establecido por el vendedor.
‘Portability’
Portabilidad, permite sustituir una propiedad diferente como garantía de un préstamo existente. Útil si está comprando una casa nueva pero no desea establecer una nueva hipoteca.
‘Principal’
Principal, el monto adeudado por un préstamo, sobre el cual se deben pagar intereses.
‘Principal & Interest loan’
Préstamo de capital e intereses, un préstamo en el que se reembolsan tanto el principal como los intereses, durante el plazo acordado del préstamo.
R
‘Re-amortise’
Reamortizar, calcular el reembolso mínimo requerido para reembolsar el saldo pendiente de un préstamo durante el período restante. Esto generalmente sucede cuando:
• El plazo del préstamo se amplía o
• El monto del préstamo ha aumentado o disminuido significativamente en comparación con el monto original del préstamo.
‘Redraw facility’
Servicio de retirada, un componente de un préstamo de tasa variable que permite al prestatario hacer reembolsos adicionales del préstamo pero luego volver a retirar este dinero si es necesario.
‘Refinance’
Refinanciar, para cambiar de proveedor de hipotecas y tramitar un nuevo préstamo para la misma propiedad.
‘Reserve price’
Precio de reserve, en una subasta, este es el precio mínimo aceptable para el vendedor de una propiedad.
S
‘Searches’
Búsquedas, investigación realizada, previo al asentamiento de la propiedad, para confirmar información sobre la propiedad. Las búsquedas generalmente las organiza un abogado.
‘Security’
Propiedad en garantia, un activo sobre el que un prestatario le otorga a un prestamista los derechos, por lo que el prestamista puede estar seguro de recuperar el dinero, de una forma u otra, si la deuda no se reembolsa según el contrato de préstamo.
‘Settlement’
Asentamiento, iquidacion o transferencia, en general, hay dos tipos de acuerdos que ocurren con la mayoría de las compras de propiedades:
1. La liquidación de la propiedad es cuando el saldo del precio de compra se paga al vendedor. El comprador recibe las llaves y se convierte en el dueño legal de la propiedad.
2. La liquidación de un préstamo coincide con la liquidación de la propiedad. Es cuando el prestamista transfiere los fondos prestados al vendedor o al titular de la hipoteca del vendedor.
‘Split loan’
Préstamo dividido, generalmente, un préstamo que tiene tasas de interés en parte variables y en parte fijas, pero también puede ser un préstamo con múltiples partes variables. Los prestatarios que deseen utilizar el capital social en una propiedad para invertir en el mercado de acciones pueden realizar “divisiones variables múltiples” para rastrear mejor el rendimiento de su inversión.
‘Stamp duty’
Impuesto de timbre, también conocido como impuesto de transferencia. Es un impuesto del gobierno estatal basado en el precio de compra de la propiedad. También se paga en hipotecas en algunos estados. Cada estado y territorio tiene diferentes reglas y cálculos.
‘Strata title’
Título comunitarion, el título más común asociado con casas adosadas y unidades de vivienda. Actúa como prueba de la propiedad de una unidad. En un plan de estratos, cada individuo posee una pequeña parte de un edificio de estratos, como una unidad, que se identifica como "lote" en el título. Todos los propietarios en un plano de estratos comparten una propiedad común, como paredes externas, ventanas, techo, entradas para vehículos, vestíbulos, cercas, prados y jardines.
T
‘Tenants in common’
Propietarios en común, una forma de acuerdo que se usa a menudo cuando amigos o familiares compran una propiedad juntos. Detalla la tenencia igual o desigual de la propiedad por dos o más personas. Si una persona fallece, su parte pasa de acuerdo con su voluntad o la ley, y no al propietario de la otra parte.
‘Term’
Término, la duración de un préstamo o un período específico dentro de ese préstamo. Esto generalmente se escribe en meses, por ejemplo, 360 meses equivalen a 30 años.
‘Title deed’
Título de propiedad, documento que divulga la descripción legal y la titularidad de una propiedad.
‘Title fees’
Tasas de título, cobrado por la Oficina del registro de la propiedad de un estado o territorio por búsquedas de títulos, transferencias de propiedad, registro de nuevas hipotecas y la cancelación de las antiguas.
‘Transfer’
Transferencia, un documento registrado en la Oficina del registro de la propiedad que confirma el cambio de titularidad o propiedad.
U
‘Uniform Consumer Credit Code (UCCC) - now known as the National Credit Code (NCC)’
Código Uniforme de Crédito al Consumidor (UCCC), ahora conocido como Código Nacional de Crédito (NCC), este es el marco legal que rige la relación entre prestatarios y prestamistas. Requiere que todos los proveedores de crédito, como bancos, sociedades de crédito hipotecario, cooperativas de crédito, empresas y empresas financieras:
• Expliquen los derechos y obligaciones de los prestatarios.
• Divulguen toda la información relevante sobre un préstamo en un contrato escrito, incluidas las tasas de interés, las tarifas y las comisiones.
V
‘Valuation’
Tasacion, una opinión profesional del valor de una propiedad.
‘Variable rate’
Tasa variable, una tasa que sube o baja dependiendo de las tasas de interés del mercado monetario.
‘Variation’
Variación, un cambio en cualquier parte de un contrato de préstamo.
Z
‘Zoning’
Calificacion, descripciones legales de los usos permitidos de la tierra según lo establecido por los ayuntamientos o las autoridades de planificación.